Prix de l’Immobilier au M² au Maroc : Analyse par Ville (Casablanca – Marrakech – Rabat – Tanger)
Le marché immobilier marocain est en pleine mutation. Les investisseurs, qu’ils soient locaux ou étrangers, s’intéressent de plus en plus à la variation des prix de l’immobilier au m² au Maroc. En 2025, le marché connaît des disparités importantes selon les villes, influencées par la demande, le type de bien, l’emplacement et les nouveaux projets d’urbanisation. Cet article vous propose une analyse complète par ville — Casablanca, Marrakech, Rabat et Tanger — afin de mieux comprendre les tendances et les opportunités du moment.
1. Le marché immobilier marocain en 2025 : un contexte en évolution
Depuis quelques années, le secteur immobilier au Maroc connaît une transformation profonde. La pandémie, la hausse du coût des matériaux de construction et la digitalisation du secteur ont influencé les prix de l’immobilier au m². En 2025, le marché montre des signes de reprise, soutenu par la demande des Marocains résidant à l’étranger (MRE), des investisseurs nationaux et de nouveaux programmes de logements modernes.
Le Maroc se distingue par un marché à deux vitesses : d’un côté, les grandes villes comme Casablanca, Rabat et Marrakech, où les prix sont élevés et en croissance ; de l’autre, des zones en développement où les prix restent attractifs, offrant des opportunités d’investissement intéressantes.
2. Casablanca : la capitale économique aux prix élevés
Casablanca reste sans conteste la ville la plus chère du pays. En tant que centre économique du Maroc, elle attire entreprises, expatriés et familles à la recherche de logements proches des services et du travail. Le prix de l’immobilier au m² à Casablanca varie considérablement selon les quartiers.
Les tendances actuelles :
- Centre-ville et quartiers huppés (Gauthier, Maarif, Racine) : les prix peuvent dépasser 20 000 à 25 000 MAD/m².
- Quartiers résidentiels moyens (Oasis, Californie, Bourgogne) : entre 13 000 et 18 000 MAD/m².
- Zones périphériques (Sidi Maârouf, Hay Hassani, Ain Sebaâ) : entre 8 000 et 11 000 MAD/m².
Casablanca attire aussi les investisseurs locatifs, notamment grâce à la forte demande de studios et d’appartements modernes. Les projets neufs offrent souvent des rendements locatifs intéressants, surtout dans les zones d’affaires et proches des universités.
3. Marrakech : entre attractivité touristique et opportunités d’investissement
Marrakech, surnommée la “ville rouge”, reste l’une des destinations les plus prisées du Maroc. Le prix de l’immobilier au m² à Marrakech dépend fortement de la localisation et du type de bien. Les riads traditionnels du centre-ville attirent une clientèle internationale, tandis que les villas contemporaines en périphérie séduisent les investisseurs recherchant calme et rentabilité.
Analyse des prix moyens :
- Medina et Guéliz : entre 12 000 et 18 000 MAD/m² selon l’état du bien.
- Targa, route de l’Ourika ou route d’Amizmiz : entre 8 000 et 13 000 MAD/m².
- Villas et résidences de luxe (Palmeraie, Agdal) : les prix dépassent souvent 20 000 MAD/m².
En 2025, la demande à Marrakech est soutenue par les MRE et les acheteurs européens, notamment français et espagnols. La location saisonnière reste une source de revenus intéressante, bien que réglementée. L’immobilier touristique contribue à maintenir un bon niveau de prix malgré la concurrence croissante.
4. Rabat : stabilité et forte demande pour les biens de qualité
La capitale administrative du Maroc, Rabat, offre un marché immobilier stable et sécurisé. Le prix de l’immobilier au m² à Rabat reste supérieur à la moyenne nationale, porté par la qualité de vie, la sécurité et la présence des administrations et ambassades. Les quartiers huppés et les zones résidentielles modernes affichent des prix soutenus.
Prix moyens observés :
- Agdal, Hay Riad, Souissi : entre 18 000 et 23 000 MAD/m².
- Centre-ville et Hassan : entre 14 000 et 17 000 MAD/m².
- Témara et Skhirat : entre 9 000 et 12 000 MAD/m², avec un bon potentiel d’évolution.
Rabat attire surtout les familles marocaines et les expatriés à la recherche d’un cadre de vie paisible. Les programmes neufs haut de gamme se multiplient, intégrant espaces verts, sécurité et équipements modernes. La stabilité des prix à Rabat en fait une valeur sûre pour les investisseurs à long terme.
5. Tanger : la ville en pleine ascension
Tanger connaît un essor spectaculaire depuis quelques années. Grâce à ses projets portuaires, industriels et touristiques, elle attire aussi bien les entreprises internationales que les acheteurs particuliers. Le prix de l’immobilier au m² à Tanger reste compétitif, mais il augmente rapidement dans les zones prisées.
Les zones les plus dynamiques :
- Centre-ville et Malabata : entre 12 000 et 16 000 MAD/m².
- Iberia et Marchan : entre 15 000 et 20 000 MAD/m² pour les biens haut de gamme.
- Périphéries (Gzenaya, Mghogha) : entre 7 000 et 10 000 MAD/m², avec de nombreuses opportunités.
Les investisseurs misent sur Tanger pour sa position stratégique et son fort potentiel économique. Le développement des infrastructures, comme le port Tanger Med et la ligne TGV, stimule la demande immobilière et favorise une valorisation rapide des biens.
6. Comparatif des prix moyens au m² par ville
| Ville | Prix moyen au m² (MAD) | Tendance 2025 |
|---|---|---|
| Casablanca | 15 000 – 22 000 | Stable à légère hausse (+3%) |
| Marrakech | 10 000 – 17 000 | Hausse modérée (+4%) |
| Rabat | 14 000 – 21 000 | Stable (+2%) |
| Tanger | 9 000 – 15 000 | Hausse significative (+6%) |
Ce tableau montre clairement que Casablanca reste la ville la plus chère, tandis que Tanger offre encore un fort potentiel de croissance. Marrakech combine attractivité touristique et rentabilité locative, et Rabat séduit par sa stabilité.
7. Les facteurs qui influencent les prix de l’immobilier au Maroc
Plusieurs facteurs expliquent les écarts de prix entre les villes :
- L’offre et la demande : plus la demande est forte, plus les prix augmentent.
- La localisation : proximité du centre-ville, des commerces et des transports.
- Les infrastructures : routes, écoles, centres commerciaux, et services publics.
- Le type de bien : appartement, villa, riad ou local commercial.
- Les politiques publiques : programmes de logements sociaux, incitations fiscales et investissements étrangers.
Ces éléments combinés déterminent la valeur d’un bien et son évolution future. Les investisseurs avisés surveillent ces tendances pour acheter au bon moment et au bon endroit.
Un marché diversifié et plein d’opportunités
Le prix de l’immobilier au m² au Maroc en 2025 révèle un marché dynamique, avec des différences marquées selon les villes. Casablanca demeure le centre économique aux prix élevés, Marrakech conserve son charme touristique, Rabat incarne la stabilité et Tanger représente l’avenir avec une croissance prometteuse. Pour réussir son investissement immobilier au Maroc, il est essentiel d’analyser les spécificités locales, de comparer les prix et de se faire accompagner par une agence immobilière de confiance.
